来源：上海证券报

    中央政治局会议提出，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。分析人士认为，优化增量住房已成为房地产政策的重心之一。近期房地产政策多箭齐发，推出的首付比例降至15%、取消贷款利率下限、公积金贷款利率下调等一系列措施，都有助于房地产市场改善增量住房供应模式，引导市场预期和增强市场信心，多管齐下激活购房需求。

　　政策做“减法”，构建购房新模式

　　“降低首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率，从需求端出发降低购房门槛及购房成本。”联合资信点评称，最近一揽子新政齐发，是对“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的具体落实。

　　据上海证券报记者最新统计，全国已有超过80%城市下调房贷利率和首付比例。截至目前，已经有吉林、黑龙江、海南、山西、陕西、重庆、河北、云南、甘肃、湖北、河南等地明确执行首套房首付比例降低至15%，并取消房贷利率下限政策。

　　同时，北京、上海、广州、深圳、苏州、合肥、成都、江西等地也下调了住房公积金贷款利率。易居研究院研究总监严跃进向记者表示，“低首付+低商贷利率+低公积金利率”的购房新模式将加快形成，全面提振房地产销售市场的活跃度。

　　各地优化调整房地产政策措施，降低购房门槛和贷款成本，在一定程度上增强了市场信心，带动了购房需求释放。中指研究院分析称，在众多利好政策落地后，短期内重点城市购房情绪出现回升，部分核心城市新房项目的到访量、成交量也出现一定程度增长，二手房整体延续三、四月的活跃态势，成交规模维持较高水平。

　　“楼市已全面进入降成本阶段。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者表示，目前房地产市场供求关系逆转，需求主体转向新市民、年轻人、外来人口，因此必须从降房价、降利率、降税费等角度推进，让新市民实现住房梦，进而修复行业和市场动力，修复内需动力。

　　银行忙“揽客”，开发按揭新方式

　　贝壳研究院最新数据显示，5月百城首套房平均商贷利率降至3.45%，二套房平均利率降至3.90%，分别较上月下降12个基点和26个基点，百城二套房平均利率自2019年以来首次进入“3字头”。

　　记者注意到，已有银行开启购房按揭业务促销模式。日前，平安银行在房贷业务宣传中，提及“气球贷”等还款方式，建设银行的“轻松供”，兴业银行的“随薪供”等先息后本还款方式也备受市场关注。

　　对此，平安银行在接受记者采访时回应称，“气球贷”是适用于该行个人商住两用房按揭业务的一种还款方式，旨在通过降低客户每月贷款还款压力，进一步满足新市民购房安居需求。而且根据因城施策的政策要求，需在符合当地监管政策规定的前提下开展。

　　有市场人士表示，由于“气球贷”的月还款压力小，所以银行采用这种贷款还款方式吸引借款人。但在约定期限结束时需一次性还清剩余的本金和利息，借款人若无力偿还较大数额的剩余本金，会导致借款人违约，银行承担的资金风险较高，需增强风控能力。

　　“此类‘揽客’促销举措，关键在于信贷投放和还款能力匹配。”严跃进表示，风控能力强且信贷质量管控能力强的银行，可以进行试点和营销，但应严格评估购房者的收入状况，避免产生不可控的贷款违约和金融风险问题。

　　楼市欲回温，盘活二手房市场是关键

　　购房门槛和成本降低，助力住房需求加速释放。对于6月及之后的房地产整体走势，市场人士认为，随着核心一二线城市逐步落实各项举措，接下来市场有望进入政策兑现期，但要推动楼市持续企稳回温、长期向好发展，盘活二手房市场是一个重要抓手。

　　“以旧换新”成为当下打通置换链条、盘活二手房市场的重要手段。据记者统计，截至目前，已有超过70城推出“以旧换新”相关政策，多城明确鼓励或推动国企收购二手住房，为卖旧买新“搭桥”，或是鼓励开发企业、经纪机构、购房人三方联动，实现旧房“先卖”、新房“优买”等。

　　“盘活二手房是市场活跃的来源点和起点。”严跃进表示，随着各类政策的持续优化，更为宽松的政策面正逐步形成，要持续推进“存量房产消化和增量住房优化”两个工作的统筹，真正助力住房市场高质量发展。